Строительный девелопмент как материально-вещественное содержание включает в себя 2 базовые составляющие:
— монтаж конструкций, ремонт, строительные работы, или иные работы над зданиями и землей;
— изменение функционального использования строений (реконструкция зданий) или земли.
Принцип девелопмента в строительстве — правильный менеджмент инвестиционных проектов в сфере строительства, он имеет несколько составляющих элементов:
— выбор экономически и социально эффективного проекта;
— документооборот, получение всех необходимых разрешений на его реализацию от соответствующих органов власти;
— определение условий для привлечения инвестиций, разработка механизма и форм их возврата при необходимости;
— поиск и привлечение инвесторов и участников процесса девелопмента, чтобы провести строительство;
— поиск подрядчиков, финансирование деятельности испонителей и контроль их деятельности;
—передача объекта в эксплуатацию заказчику или поспроектная реализация здания.
Из того, что сказано выше предполагается, что результатом работы девелопера являются материальные изменения объекта строительства, ремонта или реконструкции, но в тоже мгновение основной смысл его деятельности состоит не в данном изменении, а в менеджменте данных изменений.
Реализация инвестиционного проекта предполагает, что девелопмент и деятельность девелопера последовательно проходит следующие этапы:
— оценивание возможности реализации проекта строительства , которая строится на сведениях о долгосрочных тенденциях экономического и социального развития (демографических данных, перспективах развития секторов экономики и домашних хозяйств); оценке состояния и степени развитости финансовой и особенно налоговой систем и ожидаемой экономической эффективности проекта; оценке состояния и перспектив рынка недвижимости; возможного и экономически наиболее эффективного места реализации проекта. В результате реализации этого этапа принимается решение о возможности и целесообразности выполнения данного проекта и подается заявка на его реализацию в соответствующие органы государственного и муниципального управления.
— определение условий осуществления проекта и разработка бизнес- плана его реализации, включающее в себя следующие работы: определение возможностей реализации инвестиционного проекта; определение совокупных затрат на реализацию проекта и их эффективности, детальный анализ рынков, связанных с данным инвестиционным проектом (недвижимости, финансовом, подрядным) определение возможных источников финансирования (собственные средства, заемные средства, привлекаемые средства и др.); получение разрешений соответствующих государственных и муниципальных структур и проведение рекламной компании по формированию необходимого общественного мнения на реализацию предполагаемого проекта; проектирование; согласование условий получения в аренду (покупки) земельного участка;
— реализация проекта развития (девелопмента) объекта строительства, которая предполагает конкретные действия для привлечения финансов (эмиссия и реализация на рынке ценных бумаг, акций акционерных обществ, созданного для реализации проекта; получение кредитов от соответствующих финансовых институтов, распространение облигационного займа и др.); привлечение и заключение договоров с проектными и подрядными строительными организациями для разработки и материальной реализации инвестиционного проекта; организация финансирования, чтобы обеспечить материально строительство и контроль за его ходом; продажа объекта по рыночной стоимости (передача в эксплуатацию), возврат инвестированных средств, расчет с кредиторами.
